近年來，圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，中央在金融、土地、市場監(jiān)管等領(lǐng)域連續(xù)出臺政策，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生刻變局。萬科堅(jiān)定實(shí)施不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重戰(zhàn)略，與城市同步發(fā)展、與客戶同步發(fā)展，以“長期化市場價值”為目標(biāo)，加速進(jìn)公司轉(zhuǎn)型。其2021上半年銷售金額3544.2億元，同比增長10.6%；營收1671.1億元汕頭預(yù)應(yīng)力鋼絞線廠，同比增長14.2%。
銷售：銷售額達(dá)3544.2億元，同比增長10.6%
圖：2017-2021年上半年萬科銷售額及同比增長率情況
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)半年報，中指研究院綜合整理
2021年上半年，萬科銷售額達(dá)3544.2億元，同比增長10.6%。2017年，萬科銷售額次突破5000億元大關(guān)，同時銷售額增長率達(dá)到峰值45.3%。2020年在疫情肆虐全球的背景下，萬科銷售額逆勢提升，2020年末銷售額突破7000億，達(dá)到7041.4億元，銷售額增長率也恢復(fù)到兩位數(shù)，達(dá)到11.6%。2021上半年，萬科銷售額達(dá)3544.2億元，同比上升10.6%，合同銷售面積2191.7萬平方米，同比增長5.5%。銷售金額目標(biāo)完成率達(dá)44.9%。
圖：2021年上半年萬科銷售區(qū)域占比
銷售業(yè)績主要來自南方、上海以及北方區(qū)域，其中上海仍是銷售貢獻(xiàn)區(qū)域。從各區(qū)域的銷售額來看，南方、上海、北方、中西部、西北、其他區(qū)域的銷售額占比分別為20.4%、37.3%、21.0%、15.4%、4.5%以及1.4%。其中上海區(qū)域仍為占比，南方、上海以及北方區(qū)域總和占比接近8成。從同比增速來看，其中北方區(qū)域占比同比大增13.4%，南方區(qū)域同比小增3.2%，上海區(qū)域同比下降5.3%。而西北區(qū)域是拆出的新區(qū)域，表明萬科看好和重視西北區(qū)域的市場潛力。
財務(wù)：營收增長14.2%汕頭預(yù)應(yīng)力鋼絞線廠，持續(xù)符合“三道紅線標(biāo)準(zhǔn)”
圖：2019-2021年上半年萬科營業(yè)收入和凈利潤情況
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手機(jī)號碼：13302071130營業(yè)收入保持增長，凈利潤有所下滑。2021年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%，凈利潤161.7億元，同比下降13.2%，增收不增利現(xiàn)象明顯。凈利率為9.7%，盈利能力較上年同期略有減弱。其中歸屬于上市公司股東的凈利潤為110.5億元，同比下降11.7%。萬科凈利潤下跌原因主要由于銷售規(guī)模增長有限、毛利率下降稍快以及轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)帶來的相關(guān)影響；每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%；攤薄的凈資產(chǎn)率為4.98%，較上年同期下降1.41個百分點(diǎn)。
圖：2018-2021年上半年萬科負(fù)債情況
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財務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，持續(xù)符合“三道紅線”指標(biāo)。2021年上半年，萬科的資產(chǎn)負(fù)債率為81.4%，與年初基本保持一致；凈負(fù)債率為20.2%，較年初略升2.1個百分點(diǎn)；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.7%，較年初下降2.1個百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.67，萬科于2021年一季度次“三道紅線”各項(xiàng)指標(biāo)達(dá)標(biāo)，截至2021年6月末，萬科財務(wù)結(jié)構(gòu)表現(xiàn)持續(xù)，依舊屬于“綠檔”企業(yè)。在手資金方面，萬科持有的現(xiàn)金及銀行存款達(dá)1952.2億元，與年初基本保持一致，是短期負(fù)債的2.3倍。
有息負(fù)債主要以中長期負(fù)債為主。截至2021年6月末，萬科有息負(fù)債金額為2687.1億元，較年初增加101.9億元，占總資產(chǎn)比例為13.7%；其中有息負(fù)債主要以中長期負(fù)債為主，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計843.0億元，占比為31.4%。一年以上有息負(fù)債1844.1億元，占比為68.6%。分融資對象來看，銀行借款占比為55.8%，應(yīng)付債券占比為22.9%，其他借款占比為21.3%。分利率類型來看，有息負(fù)債中，固定利率負(fù)債占比42.0%汕頭預(yù)應(yīng)力鋼絞線廠，浮動利率負(fù)債占比58.0%。有抵押的有息負(fù)債36.6億元，占總體有息負(fù)債的1.4%。分境內(nèi)境外來看，境內(nèi)負(fù)債占比74.6%，境外負(fù)債占比25.4%。人民幣負(fù)債占比75.4%，鋼絞線廠家外幣負(fù)債占比24.6%。
信用評處于行業(yè)領(lǐng)先地位。截至2021年6月31日，國際評機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪以及惠譽(yù)分別維持萬科“BBB+”、“Baa1”以及“BBB+”的長期企業(yè)信用評，評展望均為“穩(wěn)定”。國內(nèi)評機(jī)構(gòu)中誠信維持萬科“AAA”信用評，評展望穩(wěn)定。
上半年萬科主要通過公司債進(jìn)行融資，融資成本處在行業(yè)低位。2021年上半年，萬科共發(fā)行兩期公司債，期融資規(guī)模為30億元，期限為3-7年，利率為3.39-3.98%；二期融資規(guī)模為15.66億元，期限為5-7年，利率為3.40-3.70%。中期票據(jù)共發(fā)行一筆，規(guī)模為20億元，期限為3年，利率3.52%。其融資成本處在行業(yè)低位。
投資：理投資，保障投資質(zhì)量
圖：2020年上半年、2021年上半年萬科新增土儲情況
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拿地金額、拿地面積同比上漲過100%。2021上半年，萬科堅(jiān)持通量入為出，在優(yōu)先保障投資質(zhì)量的前提下適度補(bǔ)充項(xiàng)目資源。上半年獲取新項(xiàng)目95個，總規(guī)劃建筑面積1,505.9萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積1,101.4萬平方米，同比大增118.3%。項(xiàng)目總地價1,126.3億元，均價為7,480元/平方米，權(quán)益地價總額約886.5億元，同比大增175.9%。截至2021年6月31日，萬科在建項(xiàng)目和規(guī)劃中項(xiàng)目的總建筑面積約16,065.9萬平方米。其中在建項(xiàng)目總建筑面積約11,283.3萬平方米，權(quán)益建筑面積約6,738.8萬平方米；規(guī)劃中項(xiàng)目總建筑面積約4,782.6萬平方米，按萬科權(quán)益計算的建筑面積約3,043.5萬平方米。此外，萬科還參與了一批舊城改造項(xiàng)目，按當(dāng)前規(guī)劃條件，此類項(xiàng)目中萬科權(quán)益建筑面積在報告期末合計約339.8萬平方米。
圖：2021上半年萬科新增項(xiàng)目權(quán)益建筑面積前十城市
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)半年報，中指研究院綜合整理
聚焦一二線城市。2021年上半年，按權(quán)益建筑面積計算，位于一二線城市的新增土地儲備占比為89.3%。前十大城市為沈陽、長春、天津、西安、金華、蘭州、鄭州、南京、成都以及東莞。
業(yè)務(wù)：積拓展多元業(yè)務(wù)，租賃及物業(yè)服務(wù)表現(xiàn)亮眼
非開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營能力不斷提升。萬科以“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，遵循“與城市同步發(fā)展，與客戶同步發(fā)展”的策略，圍繞人民美好生活場景積開展其他業(yè)務(wù)，長租公寓、萬物云業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼。
其中，租賃住宅業(yè)務(wù)2021上半年?duì)I收13.19億元，同比增長25.6%。截至2021年6月末，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)已經(jīng)布局33個城市，累計開業(yè)14.8萬間，24城市占率為前三，規(guī)模處在行業(yè)領(lǐng)先地位，已開業(yè)項(xiàng)目整體間天出租率達(dá)95%。其累計服務(wù)客戶數(shù)過51萬，綜合NPS達(dá)到85%，續(xù)租率為58%。
鋼絞線多少萬物云上半年?duì)I收103.8億元，同比增長33.3%。截至2021年6月末，萬科“社區(qū)空間服務(wù)”進(jìn)入105個城市，服務(wù)3490個項(xiàng)目；“商企空間服務(wù)”服務(wù)50頭部互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)和角獸企業(yè)；“城市空間服務(wù)”覆蓋21個城市，累計獲取31個項(xiàng)目。同時搭建的武漢數(shù)字遠(yuǎn)程運(yùn)營中心，遠(yuǎn)程運(yùn)營助力2000個在管項(xiàng)目前端經(jīng)營。
商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營總體收入穩(wěn)中有升，上半年?duì)I收36.29億元，同比增長19.0%。截至2021年6月末，萬科商業(yè)累計開業(yè)經(jīng)營面積988.8萬平方米，開業(yè)3年以上項(xiàng)目出租率93.9%，營收前十項(xiàng)目平均出租率達(dá)98.5%；其印力會員數(shù)近1200萬，并出了與年輕消費(fèi)者交互的“印唰廠”創(chuàng)意廠。
物流倉儲上半年?duì)I收13.4億元，同比增長64%。截至2021年6月末，萬科物流倉儲業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋44個城市，累計開業(yè)項(xiàng)目建面797萬平方米，規(guī)劃中和在建的物流倉儲面積352萬平方米。
結(jié)語
疫情之后，房地產(chǎn)市場分化日益明顯，萬科堅(jiān)守財務(wù)紀(jì)律是發(fā)展的底線和基礎(chǔ)，嚴(yán)控財務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)施穩(wěn)健的融資策略，投資方面量入為出汕頭預(yù)應(yīng)力鋼絞線廠，關(guān)注投資的質(zhì)量益。同時加快從地產(chǎn)開發(fā)為主向不動產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的轉(zhuǎn)型，在各業(yè)務(wù)鞏固提升基本盤，在已有賽道建立領(lǐng)先的競爭優(yōu)勢。在未來日益激烈的競爭中，萬科持續(xù)保持和強(qiáng)勁的競爭力。
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鋼絞線廠